Gestern ist nicht heute

21 Feb

Schon Mark Twain wusste, dass sich Geschichte nicht einfach wiederholt sondern allenfalls reimt. Jüngste Vorhersagen, laut denen neue Immobilienfondskrisen nach altem Muster ihre Schatten vorauswerfen und insbesondere die Anteilinhaber jüngerer Produkte bedrohen, halte ich von daher aus unterschiedlichen Gründen für ausgesprochen linear.

Schließlich muss die Frage erlaubt sein, in wieweit die Situationen 2008 und heute wirklich miteinander vergleichbar sind und nicht doch auf unterschiedlichen Annahmen und Rahmenbedingungen beruhen, die auch andere Schlüsse erlauben würden.

Richtig ist, soweit man so etwas überhaupt pauschal sagen kann, dass die Gewerbe- und Wohnimmobilienpreise in deutschen und europäischen Spitzenlagen zuletzt gewisse Ermüdungs- bis Überhitzungserscheinungen erkennen lassen. Die erzielbaren Mieten können allem Anschein nach immer schwerer mit den im Zuge jahrzehntelanger Zinssenkungen gestiegenen Objektpreisen Schritt halten. Richtig ist auch, dass den offenen Immobilienfonds in Summe milliardenschwere Investitionen zufließen, die „betoniert“ werden wollen.

Aus der Kombination dieser beiden Faktoren lässt sich für mich aber noch kein direkter Abgesang auf konkrete jüngere Vertreter der Spezies Immobilienpublikumsfonds ablesen, – getreu dem Motto: überteuerter Einkauf plus spätere Kapitalflucht münden quasi automatisch im nächsten Bottleneck.

Schließlich sind die Milliardenzuflüsse der vergangenen Jahre bis auf einen fast zu vernachlässigenden Anteil ausschließlich den traditionsreichen Flaggschiffen von Großkonzernen zugeflossen, die sich auf hauseigene Absatzkanäle stützen können und eben kaum jenen Fonds, die erst nach der Finanzkrise das Licht der Welt erblickten. Darüber hinaus haben frühere Erfahrungen und geänderte Regelwerke im Kapitalanlagegesetzbuch drohenden Déjà-vus an verschiedenen Stellen Einhalt geboten und lassen potenzielle Anleger intensiver über Engagements nachdenken. Beispielhaft sei die Einführung von Mindestanlage- und Verkaufsfristen erwähnt, das Verbot von Dachfondsinvestments und das de facto-Verbot für VAG-regulierte institutionelle Investoren, in Immobilienfonds zu investieren.

Cash-Call-Strategien und erste zu beobachtende vorausschauende Objektverkäufe jüngerer Fonds in diesen Tagen in besonders überhitzten Lagen legen mir den Gedanken nahe, dass die Mehrheit der Initiatoren jüngerer Fonds sich ihrer Chancen und Risiken bewusst ist und im Rahmen aktiven Managements verantwortungsvoll agiert.

Die Zukunft wird zeigen, ob die Diskreditierung einzelner Produkte an dieser Stelle eher den zutreffenden Vorhersagen der Kassandra in der antiken Mythologie ähneln, denen leider niemand Glauben schenken wollte oder einem um Quoten und Auflage buhlenden Gerüchtehandel, der einzelnen Marktakteuren schadet.